Una semplice uscita dall’assemblea condominiale può mettere in discussione l’intera validità di una delibera. Una recente sentenza lo conferma: quando un condomino lascia la riunione prima del voto, le sue intenzioni non contano più. Si tratta di un dettaglio spesso sottovalutato, ma che può trasformarsi in una chiave per impugnare decisioni importanti. Il voto, per essere valido, deve essere presente. E chi si allontana, per la legge, è come se non ci fosse più.
Non è raro che, durante un’assemblea condominiale, qualcuno si alzi e se ne vada prima del termine. Magari ha sentito ciò che gli interessava o ha altri impegni. Nessuno ci fa troppo caso: la riunione prosegue, si discute, si vota. Ma il codice civile ragiona diversamente.
Quella che sembra una normale dinamica di gruppo nasconde un risvolto giuridico preciso. Dal momento in cui un condomino esce dalla sala, senza delega, non può essere più conteggiato tra i votanti per le decisioni successive. E se la sua presenza risulta ancora scritta sul verbale, la delibera può essere invalidata.
Tutto questo è stato ribadito dalla Corte d’Appello di Napoli con una recente sentenza (n. 1568/2025). Una decisione che rafforza un principio spesso trascurato, ma fondamentale: la validità delle delibere condominiali dipende anche da chi effettivamente resta fino alla fine.
Il voto del condomino che se ne va non conta: cosa prevede la legge
Secondo l’articolo 1136 del codice civile, ogni delibera deve rispettare precisi quorum, sia per teste sia per millesimi. Se un condomino si allontana prima del voto, la sua presenza smette di valere ai fini della deliberazione. Il verbale, redatto a cura del presidente, deve riportare chiaramente chi è presente a ogni singola votazione.
Non basta esserci stati all’inizio della riunione: conta solo chi resta al momento della votazione. Chi si allontana è da considerarsi assente, e dunque non partecipa alla formazione della volontà collegiale. Se viene comunque conteggiato, la delibera può essere impugnata. Anche per un solo voto di scarto, l’intero risultato può cambiare.
Questo principio tutela sia la regolarità dell’assemblea che i diritti dei singoli. È infatti responsabilità del presidente aggiornare le presenze in tempo reale, verbalizzando eventuali uscite. Formule come “Il condomino Rossi si allontana alle ore 19:15” sono fondamentali per evitare futuri contenziosi.
Anche chi si allontana ha diritti: quando impugnare la delibera è legittimo
L’abbandono non priva il condomino dei suoi diritti. Anche se non ha partecipato al voto, ha diritto di ricevere il verbale completo e, se ritiene che la delibera sia illegittima, può impugnarla entro 30 giorni dalla ricezione. Il termine decorre da quando riceve il verbale, non dalla data dell’assemblea. Lo ha chiarito anche la Cassazione con la sentenza n. 89/1967.
Una maggioranza falsata, ottenuta contando chi era già uscito, rende la delibera annullabile, se non addirittura nulla. Vale anche per quelle decisioni che richiederebbero l’unanimità, come le modifiche a parti comuni o spese di lite non accettate da tutti.
Nel contesto del condominio, ogni presenza ha un peso. Una semplice assenza può diventare decisiva. Alla prossima assemblea, prima di uscire, meglio chiedersi: cosa succede se il mio voto era quello che faceva la differenza?
