Posso installare una VEPA e pergotenda senza permesso? Attenzione a questi particolari

Le VEPA e le pergotende rientrano davvero nell’edilizia libera? La risposta non è automatica. Una recente pronuncia del Consiglio di Stato riporta al centro precarietà, amovibilità e assenza di volume come criteri decisivi. Tra Testo Unico dell’Edilizia, bonus fiscali e rischio abuso, il confine resta tecnico e rigoroso.

Nel dibattito su VEPA, pergotende ed edilizia libera, molti proprietari si chiedono quando sia possibile intervenire senza permesso di costruire e senza incorrere in sanzioni. Il tema coinvolge il D.P.R. 380/2001, il D.L. 115/2022, le detrazioni fiscali come Bonus ristrutturazioni ed Ecobonus, e richiama principi consolidati della giurisprudenza amministrativa. La linea di demarcazione non dipende dal nome commerciale dell’opera, ma dalle sue caratteristiche costruttive e dall’impatto sull’immobile.

L’installazione di vetrate panoramiche amovibili, la chiusura di balconi e logge, la realizzazione di coperture retrattili per terrazzi o giardini rappresentano interventi molto diffusi. Tuttavia, il passaggio da arredo esterno a trasformazione edilizia può avvenire in modo quasi impercettibile.

La recente sentenza n. 628 del 26 gennaio 2026 del Consiglio di Stato ribadisce un principio chiave: l’edilizia libera non ammette automatismi. Occorre verificare precarietà strutturale, amovibilità effettiva e assenza di incremento volumetrico. Solo in presenza di questi requisiti l’intervento resta fuori dal perimetro del permesso di costruire.

VEPA e pergotende tra edilizia libera, titolo abilitativo e bonus fiscali

Il quadro normativo sulle VEPA ha trovato una definizione esplicita con l’introduzione dell’articolo 33-quater del Decreto Legge 115/2022, che ha modificato il D.P.R. 380/2001. Il legislatore collega l’edilizia libera all’assenza di incremento stabile del carico urbanistico. Se la VEPA trasforma il balcone in uno spazio chiuso stabilmente fruibile come ampliamento dell’abitazione, l’intervento esce dall’alveo dell’arredo esterno e può richiedere un titolo edilizio più incisivo.

La giurisprudenza amministrativa aveva già delineato un criterio analogo per le pergotende. Quando la copertura resta leggera e retrattile e la struttura portante mantiene carattere accessorio rispetto alla funzione di schermatura, l’opera conserva natura di arredo esterno. Se invece la struttura assume rigidità, stabilità e idoneità a creare un nuovo spazio coperto permanente, la qualificazione cambia e può configurare una nuova costruzione.

La sentenza n. 628 del 2026 chiarisce che anche prima dell’intervento normativo del 2022 l’assenza di una previsione espressa sulle VEPA non comportava automaticamente l’abusività dell’opera. I giudici hanno verificato in concreto precarietà, amovibilità e mancanza di aumento volumetrico, affermando che questi elementi restano decisivi ai fini della legittimità urbanistica.

Quando ricorrono congiuntamente struttura non stabilmente infissa al suolo, assenza di nuova volumetria e funzione di protezione dagli agenti atmosferici, non serve il permesso di costruire. Restano però fermi eventuali vincoli paesaggistici o condominiali, che possono richiedere autorizzazioni specifiche anche in presenza di edilizia libera sotto il profilo urbanistico.

Sul piano fiscale, la qualificazione tecnica incide direttamente sulle detrazioni. L’installazione può rientrare nel Bonus ristrutturazioni previsto dall’articolo 16-bis del TUIR quando si collega a interventi di manutenzione straordinaria, soprattutto su parti comuni condominiali, oppure a opere edilizie più ampie legittimamente agevolabili. L’immobile deve risultare esistente e accatastato, il pagamento deve avvenire tramite bonifico parlante e il contribuente deve conservare tutta la documentazione tecnica e fiscale. Il limite di spesa resta fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, con detrazione ripartita in dieci quote annuali.

Diverso il caso dell’Ecobonus disciplinato dall’articolo 14 del Decreto Legge 63/2013 e dal D.M. 26 giugno 2015. Le schermature solari, comprese tende da sole e sistemi mobili, possono accedere alla detrazione del 50 per cento se rispettano i requisiti tecnici indicati nell’Allegato M del D.Lgs. 311/2006, tra cui marcatura CE, applicazione a protezione di una superficie vetrata e specifici valori di fattore solare. Le VEPA, in quanto vetrate panoramiche totalmente trasparenti, non rientrano ordinariamente tra le schermature solari agevolabili, salvo che costituiscano parte integrante di un intervento complessivo di riqualificazione energetica con requisiti documentati. Per l’Ecobonus occorre inoltre trasmettere i dati all’ENEA entro novanta giorni dalla fine dei lavori, con un limite massimo di detrazione pari a 60.000 euro per unità immobiliare.

Il caso pratico più ricorrente riguarda la chiusura di un balcone con VEPA. Se il sistema mantiene totale trasparenza, amovibilità e non crea un ambiente stabilmente abitabile, l’intervento può rientrare nell’edilizia libera. Se invece la struttura determina un aumento della superficie utilizzabile come estensione del soggiorno, si supera la soglia della precarietà e si entra nel campo del titolo edilizio, con il rischio di abuso in assenza di autorizzazione.