Quando una madre ottiene l’usufrutto e la figlia conserva la nuda proprietà, nascono dubbi su tasse, spese e responsabilità. IMU, TARI, IRPEF, bollette e affitti parziali: ecco come la legge stabilisce chi paga e chi risponde, con i riferimenti normativi essenziali.
Quando si attribuisce l’usufrutto alla madre e la nuda proprietà alla figlia, l’uso dell’immobile e i frutti economici spettano all’usufruttuaria. Questo scenario è frequente quando si vogliono garantire diritti di abitazione o la possibilità di trarre reddito da locazioni parziali.
Nascono però dubbi rilevanti: chi paga l’IMU? A chi spetta la TARI? Chi dichiara i redditi da affitto ai fini IRPEF? E, ancora, se l’usufruttuaria non adempie, la nuda proprietaria rischia di essere coinvolta? Per rispondere occorre distinguere tra diritti reali e obblighi tributari, tra spese ordinarie e straordinarie, e tra responsabilità fiscali e civili. Conoscere i riferimenti normativi e la prassi consente di chiarire i ruoli ed evitare equivoci.
Imposte e redditi: chi è obbligato a pagare
Per l’IRPEF, l’articolo 26 del DPR 917/1986 stabilisce che il reddito fondiario spetta al titolare del diritto reale. Di conseguenza, se l’immobile è affittato, i canoni devono essere dichiarati dall’usufruttuaria, anche nel caso di affitti parziali. La nuda proprietaria non imputa tali redditi fino alla cessazione dell’usufrutto.
L’IMU è a carico del soggetto titolare del diritto reale, come previsto dal DL 201/2011 e confermato dalla L. 160/2019. Pertanto paga l’usufruttuaria, che può beneficiare dell’esenzione per abitazione principale se risiede e dimora nell’immobile.
La TARI, regolata dalla L. 147/2013, è dovuta da chi possiede o detiene i locali. In caso di più soggetti, opera la responsabilità in solido. Per detenzioni inferiori a sei mesi l’anno, l’imposta resta in capo al possessore qualificato (usufrutto, uso, abitazione, superficie).
Le utenze domestiche come luce, acqua e gas seguono i contratti di fornitura: paga chi li ha intestati o, in mancanza, secondo gli accordi interni. Non esiste un tetto massimo legale, conta la proporzionalità e la trasparenza nei rapporti.
Responsabilità civili, manutenzioni e cautele
Il Codice civile disciplina l’usufrutto negli articoli 981 e seguenti. Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario (art. 1004 c.c.), mentre quelle straordinarie spettano al nudo proprietario (art. 1005 c.c.), salvo rimborso degli interessi.
In tema di responsabilità verso terzi, operano l’art. 2051 c.c. (danno da custodia) e l’art. 2053 c.c. (rovina di edificio). La giurisprudenza individua nell’usufruttuaria, che gestisce e affitta l’immobile, il soggetto tenuto a vigilare e rispondere in via principale. La nuda proprietaria risponde solo in ipotesi specifiche o per obblighi propri.
La dottrina notarile consiglia di formalizzare l’usufrutto con atto pubblico e trascrizione nei registri immobiliari, così da renderlo opponibile ai terzi. È utile inserire clausole su pagamento di imposte e utenze, obbligo di polizza R.C., limiti a sublocazioni, rendiconti periodici dei canoni e facoltà di risoluzione in caso di inadempimenti. Tali accorgimenti rafforzano la tutela della nuda proprietaria senza modificare la natura dell’usufrutto, chiarendo in modo inequivocabile diritti e doveri di ciascuna parte.
