Un soppalco nascosto, una firma sul contratto, poi la doccia fredda: demolire tutto a proprie spese. Cosa succede quando si compra casa con un abuso edilizio mai dichiarato? Non conta chi ha commesso l’errore: la responsabilità ricade tutta su chi è l’attuale proprietario. La legge è chiara, ma pochi la conoscono davvero. E nel centro storico, ogni dettaglio sfuggito può diventare un problema molto serio.
Quella casa sembrava perfetta. Un’antica dimora in pieno centro, con i soffitti alti, le piastrelle originali e quell’aria romantica che solo i muri vecchi sanno restituire. Un immobile con carattere, da sistemare, certo, ma con un’anima autentica. E così, tra entusiasmo e sogni, la firma è arrivata senza troppi dubbi. Nessuno aveva mai pensato che dietro quelle pareti si nascondesse un dettaglio che, con il tempo, avrebbe mostrato il suo peso.
Poi è arrivata la comunicazione del Comune. Ordinanza di demolizione. Il motivo? Un soppalco interno, costruito da un precedente proprietario, pare negli anni ’30, senza alcuna autorizzazione. E, sorpresa delle sorprese, a doverlo rimuovere non è l’autore, ma il nuovo proprietario. Per la legge non conta chi ha realizzato l’abuso, ma chi oggi detiene l’immobile. La responsabilità per abusi edilizi è automatica, e prescinde dalla colpa.
Quando la legge non guarda indietro: il peso degli abusi ereditati e cosa significa essere proprietario oggi
La sentenza n. 5318/2025 del Consiglio di Stato ha riportato l’attenzione su un principio che molti ignorano. Se un immobile contiene un’opera abusiva, anche molto vecchia, il proprietario attuale ne risponde in pieno. Il caso del soppalco abusivo è emblematico: costruito senza permessi, all’interno di un edificio vincolato, senza coinvolgere la Soprintendenza. Nessun dettaglio in regola. Eppure, è rimasto lì per decenni.
Ma l’illecito edilizio non si prescrive con il tempo. È come una ferita aperta nel tessuto della legalità urbanistica. Se viene scoperto, va sanato oppure demolito. E poco importa che chi ha comprato fosse in buona fede. La giurisprudenza è chiara: ciò che conta è la regolarità dell’immobile, non la buona volontà di chi lo possiede.
Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) prevede che l’Amministrazione agisca senza dover fornire spiegazioni particolari. Basta l’irregolarità. Nessuna mediazione, nessun “ma io non lo sapevo”. E in immobili vincolati, le maglie sono ancora più strette.
Quando comprare casa significa ereditare problemi: l’importanza delle verifiche tecniche prima dell’acquisto
Comprare un immobile non è solo una questione di gusti, budget o posizione. È un’operazione complessa che richiede controlli approfonditi. Prima della firma, serve verificare tutto: visure catastali, planimetrie, conformità edilizia e urbanistica. Elementi che possono fare la differenza tra un acquisto felice e un guaio legale inaspettato.
Professionisti come notai, architetti, geometri e ingegneri giocano un ruolo essenziale. Sono loro a poter evidenziare anomalie o discrepanze tra stato di fatto e documentazione ufficiale. E quando l’immobile è vincolato o si trova in centro storico, ogni modifica , anche interna, richiede autorizzazioni specifiche.
Ignorare questi passaggi può trasformare un sogno in un incubo. E a volte basta un piccolo dettaglio, come una scala in più o un soppalco mai dichiarato, per far scattare provvedimenti gravi. La responsabilità per abusi edilizi non è solo una questione di legge: è un rischio concreto, quotidiano, che può colpire chiunque.
