Una raccomandata firmata dalla persona sbagliata può mandare all’aria l’intera assemblea condominiale. Sembra un dettaglio, ma non lo è affatto. C’è una sentenza recente che ha fatto tremare più di un amministratore, ribadendo un principio tanto semplice quanto sottovalutato: non basta spedire un avviso, serve che arrivi davvero a chi di dovere. Quando si ignora questo passaggio, ogni decisione presa in assemblea rischia di diventare carta straccia. E tutto questo non riguarda solo norme giuridiche, ma il modo in cui si vive e si gestisce uno spazio comune.
Non si tratta di un caso isolato o eccezionale. Il tribunale di Palermo (sentenza n. 2147 del 16 maggio 2025) ha affrontato una situazione concreta e piuttosto frequente: un condomino riceve un decreto ingiuntivo, ma non sa nulla della delibera che lo giustifica. Motivo? Non ha mai ricevuto l’avviso di convocazione. O meglio: la raccomandata è stata firmata da un parente che viveva nell’appartamento, ma non era né convivente né delegato. Da lì, tutto si è complicato.
Il punto centrale è che, secondo la legge, la convocazione dell’assemblea condominiale deve essere effettuata con mezzi precisi e recapitata personalmente al condomino, o comunque a una persona autorizzata. Quando questo non avviene, la notifica non è valida. Non basta che una busta venga ritirata da qualcuno: serve che sia ritirata da chi ha davvero il diritto (o il dovere) di farlo. E in questo caso, così non è stato.
Quando una firma fa la differenza tra legalità e annullamento
Il giudice ha valutato con attenzione ogni dettaglio. L’indirizzo a cui era stata inviata la raccomandata corrispondeva a un’abitazione dove risiedeva la sorella del condomino. Tuttavia, il certificato di residenza storico dimostrava chiaramente che il reale destinatario viveva altrove. E, soprattutto, non c’era nessuna delega scritta. L’avviso di convocazione dell’assemblea era quindi da considerarsi inefficace, poiché non c’era certezza che il destinatario ne fosse venuto a conoscenza.
Da qui la decisione: la delibera è stata annullata. Non perché fosse sbagliata nel merito, ma perché il procedimento che aveva portato alla sua adozione era viziato da un’irregolarità sostanziale. Un esempio perfetto di come il diritto formale possa incidere sul contenuto sostanziale delle scelte condominiali. E di quanto sia fondamentale che ogni passaggio venga rispettato con precisione.
Convocazioni condominiali: più attenzione, meno problemi
La legge, con l’art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile, non lascia spazio a interpretazioni. Gli avvisi devono essere inviati con modalità certe (raccomandata, PEC, fax, consegna a mano) e con almeno cinque giorni di anticipo. Ma più che il mezzo, conta il destinatario. È compito dell’amministratore verificare dove effettivamente risiedano i condomini e agire di conseguenza. Non farlo significa esporsi al rischio di contenziosi e invalidazioni.
D’altra parte, anche i condomini hanno la loro parte di responsabilità. Comunicare cambi di residenza, aggiornare i propri recapiti e, se necessario, fornire una delega scritta a chi ritira la posta può evitare problemi e garantire che ogni decisione condominiale sia fondata e inattaccabile.
Alla fine, tutto ruota attorno a un principio semplice: trasparenza e precisione rafforzano la convivenza. Perché una convocazione condominiale non è solo un atto burocratico, ma il primo passo per costruire decisioni condivise e legittime.
