Un diritto che sembra innocuo può cambiare tutto. Non serve essere proprietari per trovarsi bloccati nell’acquisto di una nuova casa. L’usufrutto, spesso sottovalutato, ha un peso decisivo quando si parla di agevolazioni fiscali. E c’è chi se ne accorge solo a cose fatte. Una scelta fatta anni prima può oggi diventare un vincolo imprevisto. Ma c’è una via per orientarsi tra norme, residenza e acquisto consapevole? Il confine tra possibilità e divieto è più sottile di quanto sembri.
Vivere in una casa senza esserne proprietari può sembrare una condizione favorevole. Nessun mutuo da pagare, nessun vincolo economico, solo il diritto riconosciuto di abitare l’immobile grazie a un contratto di usufrutto.
Tuttavia, quando arriva il momento di acquistare una nuova abitazione, magari con il desiderio di ottenere le agevolazioni fiscali per la prima casa, quello stesso diritto può trasformarsi in un limite. La legge, infatti, non guarda solo alla proprietà piena: anche l’usufrutto è considerato un diritto reale rilevante.
Chi si trova in questa condizione e desidera acquistare un immobile usufruendo dei benefici fiscali, deve fare i conti con una normativa molto precisa. Il DPR 131/1986, all’articolo 1, nota II-bis, stabilisce che non si può accedere alle agevolazioni prima casa se si è titolari di diritti come proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra abitazione situata nello stesso comune dove si vuole acquistare.
Quando il diritto su un’altra casa può far sfumare i benefici fiscali
Se l’usufrutto riguarda una casa situata in un comune diverso da quello dell’abitazione che si desidera acquistare, le porte delle agevolazioni fiscali prima casa restano aperte. A patto, però, che vengano rispettate alcune condizioni: la più importante è quella legata alla residenza. L’acquirente deve avere o trasferire la propria residenza nel comune del nuovo immobile entro 18 mesi dall’atto di acquisto, oppure dimostrare di svolgere lì la propria attività lavorativa.
Non è quindi obbligatorio spostarsi subito: la legge offre un margine temporale utile, che può rivelarsi decisivo, specialmente se il trasferimento comporta cambi organizzativi o familiari. Ma attenzione: la dichiarazione di voler cambiare residenza entro i tempi stabiliti deve comparire nell’atto notarile. E se non si rispetta l’impegno, si perde il beneficio, con conseguente obbligo di restituzione delle imposte non pagate, più sanzioni e interessi.
Un’altra clausola rilevante riguarda eventuali immobili acquistati in passato con le stesse agevolazioni: chi ne ha già usufruito, anche solo per una quota, su tutto il territorio nazionale, non può richiederle di nuovo. E la regola vale anche se ad averle ottenute è stato il coniuge.
Un passo da fare con attenzione e consapevolezza
Il desiderio di acquistare casa con le agevolazioni prima casa è legittimo, ma non sempre compatibile con situazioni giuridiche già in essere. Il diritto di usufrutto, in apparenza meno “impegnativo” della proprietà, può avere effetti simili nel bloccare l’accesso ai benefici fiscali. Ecco perché è fondamentale esaminare ogni dettaglio prima di procedere con l’acquisto.
Spesso non si tratta di rinunciare al progetto, ma di pianificarlo nel modo corretto: valutare la possibilità di cambiare comune, organizzare il trasferimento della residenza o dimostrare la sede dell’attività lavorativa. In ogni caso, è consigliabile consultare un esperto che sappia guidare nella lettura delle norme e delle dichiarazioni da inserire nell’atto notarile. Perché nel diritto immobiliare, anche un dettaglio può fare tutta la differenza.
