Prima casa ereditata: l’errore che molti fanno senza saperlo

Vendere una casa ereditata può sembrare la scelta più semplice, ma se non si rispettano certe tempistiche, le conseguenze fiscali possono essere pesanti. Dietro una decisione che appare conveniente si nasconde un rischio concreto: perdere agevolazioni importanti e ritrovarsi a pagare più del previsto.

La legge non fa sconti a chi ignora i vincoli legati alla vendita anticipata della prima casa ottenuta in successione.
C’è una regola poco conosciuta che ha a che fare con i famosi cinque anni… ed è lì che tutto può cambiare.

Molti ignorano che anche l’immobile ereditato segue le stesse condizioni previste per chi lo acquista con il bonus prima casa.
Non è solo una questione di tempistica: anche il silenzio o l’inazione possono diventare un problema. Vendere prima del tempo? Si può, ma solo a certe condizioni.

Ricevere in eredità una casa è spesso un evento emotivo, ma non sempre coincide con le reali necessità di chi la riceve. Spesso si vende per esigenze economiche, altre volte per praticità. Tuttavia, quando si è beneficiato delle agevolazioni prima casa in sede di successione, è necessario prestare attenzione. Se la vendita dell’immobile ereditato avviene entro 5 anni dalla dichiarazione di successione, si rischia di dover restituire le agevolazioni con l’aggiunta di sanzioni e interessi.

Vendere la prima casa ereditata entro 5 anni: cosa succede davvero

Secondo la normativa, chi vende una prima casa ereditata prima dei cinque anni decade dal beneficio fiscale ottenuto. Questo comporta il pagamento della differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria (che può arrivare al 9%), a cui si sommano sanzioni del 30% e interessi.

Per calcolare il termine dei cinque anni, fa fede la data di presentazione della dichiarazione di successione con richiesta del bonus.

Una via per non perdere il beneficio è l’acquisto, entro un anno dalla vendita, di un’altra abitazione principale che abbia i requisiti del bonus. Ma non sempre si ha questa possibilità.

Riliquidazione: evitare le sanzioni se non si acquista un altro immobile

Chi non ha intenzione di riacquistare un’altra casa può comunque evitare le sanzioni, presentando un’istanza di riliquidazione all’Agenzia delle Entrate. È quanto previsto dalla Risoluzione 112/E del 2012, che consente di chiedere il ricalcolo delle imposte versate con l’agevolazione, pagando solo la differenza e gli interessi, senza sanzioni.

Esempio pratico: un contribuente eredita un immobile nel 2021 e presenta la successione con bonus prima casa il 15 luglio. Vende l’immobile a marzo 2024, senza voler riacquistare. Entro marzo 2025 presenta l’istanza all’Agenzia delle Entrate, indicando che non effettuerà alcun acquisto. L’ufficio ricalcola le imposte al 9%, sottrae quelle già versate al 2%, aggiunge gli interessi e comunica l’importo da versare. Nessuna sanzione sarà dovuta. Ma se l’anno passa senza questa comunicazione, la decadenza diventa automatica e si applicano le sanzioni.

Questa procedura rappresenta una tutela concreta per chi deve vendere e non ha modo di acquistare un altro immobile, purché rispetti i termini. Quando invece tutto resta fermo, l’Agenzia procederà d’ufficio con un accertamento, che porterà inevitabilmente a una spesa più elevata.