Agevolazione prima casa anche se si è già proprietari? Sì, ma solo se si rispetta una precisa condizione

Chi ha già avuto l’agevolazione prima casa  può prenderla di nuovo? La risposta non è così scontata. Un dettaglio può cambiare tutto, ma attenzione: basta poco per perdere il beneficio. Regole, tempi e scelte personali si intrecciano quando si parla di agevolazioni fiscali. In mezzo, storie come quella di Alessandro, che ha una casa in comproprietà col fratello e ora vuole acquistare un nuovo immobile. Le soluzioni esistono, ma richiedono attenzione e tempismo

Nel 2018 Alessandro ha comprato casa insieme al fratello, beneficiando delle agevolazioni prima casa. Oggi, la sua vita è cambiata: desidera trasferirsi e comprare un’abitazione tutta sua, sempre in Italia, e portare lì la residenza. La domanda è inevitabile: può ancora accedere agli stessi benefici fiscali del primo acquisto?

A una prima lettura, sembrerebbe di no. Le regole parlano chiaro: per ottenere nuovamente le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, non si deve essere titolari, neppure per una piccola quota, di un immobile già acquistato con quel tipo di beneficio.

Ma le cose non sono così rigide come sembrano. Grazie a un’importante modifica normativa introdotta con la legge di Stabilità 2016, oggi è possibile comprare una seconda abitazione usufruendo degli stessi vantaggi, a patto di rispettare una condizione precisa: vendere l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni entro un certo termine. Questo termine, che inizialmente era di un anno, è stato esteso a due anni con la Legge di Bilancio 2025 (n. 207/2024). Una finestra temporale più ampia che, nel caso di Alessandro, potrebbe fare la differenza.

Serve vendere entro due anni per ottenere l’agevolazione

La norma offre un’opportunità concreta: acquistare un nuovo immobile con le agevolazioni prima casa anche se se ne possiede già uno, a condizione che questo venga alienato entro due anni dalla data del nuovo atto. E “alienato” non significa necessariamente vendere l’intero immobile.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 228/2021, basta cedere la quota acquistata a titolo oneroso. In pratica, Alessandro dovrà vendere almeno il suo 50%, lasciando al fratello l’altra metà o trovando un nuovo acquirente disposto a subentrare.

È importante sottolineare che la nuova casa dovrà diventare residenza entro 18 mesi. E se non si rispetta il termine per la vendita della quota precedente, le agevolazioni decadono, con la conseguente richiesta di restituzione delle imposte non versate più sanzioni e interessi. Non si tratta quindi solo di una formalità, ma di una scadenza reale e vincolante.

Alla luce di questo, la domanda non è più se sia possibile ottenere di nuovo le agevolazioni prima casa, ma se si è disposti ad affrontare i passaggi necessari per farlo. L’opportunità esiste, ma richiede pianificazione e attenzione ai tempi. In molti casi, si tratta di accordarsi con chi condivide la proprietà per capire se, e come, è possibile sciogliere il vincolo. Vale la pena pensarci bene: un gesto oggi può garantire un grande vantaggio domani.