Due case e un solo stipendio: sei davvero esonerato dalla dichiarazione dei redditi? La risposta non è scontata

Hai una casa in cui vivi e un’altra che non affitti? Potrebbe sembrare tutto semplice, ma c’è un dettaglio fiscale che molti ignorano. E non sapere cosa comporta può far cadere in errore proprio chi pensa di non dover fare nulla. Tra dichiarazione dei redditi, immobili e redditi da lavoro dipendente, ci sono regole che non tutti conoscono e che possono cambiare il quadro.

Basta poco per passare da “esonerato” a “obbligato” senza nemmeno accorgersene. Vale la pena guardare le cose con attenzione, anche se sembrano scontate.

Quando si possiede una prima casa dove si vive stabilmente e un altro immobile che non viene affittato, il pensiero comune è che non ci sia nessun obbligo di presentare il modello 730. Soprattutto se si ha un contratto da dipendente o si è pensionati. In molti casi è vero: non serve presentare la dichiarazione dei redditi. Ma questa possibilità esiste solo se si rispettano alcune condizioni piuttosto specifiche.

L’idea di avere tutto in regola può essere rassicurante, ma ci sono elementi che sfuggono facilmente. Soprattutto perché le regole non dipendono solo dalla presenza o meno di un reddito aggiuntivo, ma anche da fattori come il luogo in cui si trovano gli immobili e le scelte fiscali del Comune di residenza. Ed è proprio qui che può cambiare tutto, anche quando non si ha alcuna entrata extra dalla seconda casa.

L’importanza del datore di lavoro nella gestione delle ritenute

Per rientrare nei casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi, è necessario che i redditi percepiti provengano da un unico datore di lavoro che abbia già effettuato tutte le ritenute, oppure da più sostituti d’imposta, purché l’ultimo abbia fatto il conguaglio.

Questo punto è essenziale, perché il meccanismo di conguaglio garantisce che tutto sia stato trattenuto correttamente alla fonte. Senza questa condizione, anche chi ha solo redditi da lavoro dipendente può ritrovarsi costretto a presentare la dichiarazione.

È un dettaglio tecnico, ma fondamentale. Se, ad esempio, durante l’anno si è cambiato datore di lavoro e il nuovo non ha riequilibrato quanto dovuto, si perde il diritto all’esonero. In questi casi, anche chi possiede solo l’abitazione principale e una seconda casa non affittata, potrebbe comunque dover presentare il 730.

Quando la seconda casa complica tutto

Se il secondo immobile si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale, l’esonero dalla dichiarazione dei redditi può venire meno. Questo accade perché alcuni Comuni applicano le addizionali comunali anche agli immobili che non producono reddito, come le seconde case non affittate. In questi casi, nonostante l’apparente semplicità della situazione – nessun affitto, nessun reddito aggiuntivo – si può essere comunque obbligati a presentare il modello 730.

Facciamo un esempio concreto: una persona vive in un appartamento di proprietà a Bologna e ne possiede un altro, anch’esso a Bologna, che tiene vuoto. Non lo affitta, non lo usa come casa vacanze, lo lascia semplicemente chiuso. Questa persona lavora come dipendente a tempo indeterminato, con un unico datore di lavoro che effettua regolarmente tutte le ritenute. All’apparenza sembrerebbe rientrare nei casi di esonero. Tuttavia, proprio perché entrambi gli immobili si trovano nello stesso Comune, e dato che Bologna applica le addizionali locali anche sugli immobili non locati, il solo possesso della seconda casa fa scattare l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi.

È un dettaglio spesso ignorato, ma fondamentale: non è il reddito a determinare l’obbligo in questi casi, ma il luogo in cui si trovano gli immobili e il comportamento fiscale adottato dal Comune. Ecco perché non basta dire “non guadagno nulla dalla seconda casa” per sentirsi tranquilli. Basta una sovrapposizione geografica per cambiare tutto.

Anche se si rientra nei casi di esonero, conviene valutare l’opportunità di presentare ugualmente la dichiarazione dei redditi. Spese sanitarie, lavori in casa, bonus, crediti da anni precedenti: tutti elementi che possono generare un rimborso. In questi casi, il modello 730 non è un obbligo, ma uno strumento utile per ottenere qualcosa in cambio. E quando si parla di fisco, lasciar andare può significare lasciare indietro più di quanto si immagini.